任志强：房地产并未到拐点但增幅会大大下降

期宝 · 发表于 2014-5-23 10:27:03

地产降温，拐点论、下行论此起彼伏，一向看好楼市的任大炮坐不住了。他近日撰文反驳拐点论，认为从城镇化大趋势和人口结构等基本因素没有改变，房地产还远未到拐点。但他同时警告，今年房地产的投资、销售、价格都不可能持续去年的增幅。
2014年以来，中国房地产市场迅速降温。数据显示，今年前四个月，全国商品房销售量价齐跌，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看。百强房企光耀地产破产、宋卫平出让绿城股权等标志性事件更是让市场绷紧了神经。在此背景下，关于房地产的拐点论，寒潮论、下行论此起彼伏。
对此，一向看好中国房地产市场的任志强显然并不赞同。他指出，房地产之所以没有面临拐点，是因为支撑房地产的基础因素未变，长期持续下降几乎是不可能的。
一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。
二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革。
三是人口结构中家庭分裂加速。A.适龄结婚的人口高峰仍在持续。(二十三岁年龄人囗的最高峰在二零一五年)；B.人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。
四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅。但与国际相比，住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。

任志强认为，真正的拐点是降价也无人购买的，但目前价格合理调整的市场仍然会出现日光盘。这说明，当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求。他还逐一驳斥了拐点论的主要观点：
有人在高喊“泡沫全面破了”，因为已经供过于求，需求已经满足了。并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求。无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。
也有人用所谓的千人/套为依据做国际对比。却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的保障类住房。北京市则大于50%。实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。
还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，许多只到正负零，要一两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长。可能在短期内改变去化周期。

任志强认为，总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。
而且，任志强指出，考虑到房地产的重要性，政府会及时出手稳定增长底线：
政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。也同时更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造。将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。