瑞银：中国地产繁荣时代已逝 明年经济增长降至6.8%

期宝

瑞银中国区首席经济学家汪涛发表报告称，本轮房地产下滑是由于发生了供大于求的结构性变化，中国房地产的长期繁荣时代已经结束。
瑞银对2015年中国经济增长的基准预测为6.8%。瑞银并不认为中国会出现其他新兴市场常见的房价崩盘、或出现金融或国际收支危机。但是，中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整，房地产长期繁荣的时代可能已经结束。未来几年，随着经济和金融系统逐渐消化房地产部门的调整。
万科总裁郁亮近日也做出类似的判断，称中国房地产“黄金时代”已经结束。一个是业内的运动员，一个是业外观察者，二人的观点不谋而合。
本轮下滑是结构性调整 与往年不同
瑞银报告指出，虽然中国的房地产市场每隔几年就会经历一轮周期，不过本轮调整不同于以往：
首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地产下滑均发生在宏观政策和房地产政策显著收紧之后，而这次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。当然，2013年下半年信贷增速有所放缓、最近几个月银行放慢了房贷审批，但这远不能与往年房地产下滑前的信贷冻结和/或地产政策大幅收紧相提并论。事实上，新一届中央政府自2013年3月上任以来对房地产行业鲜有表态，即便当时一线城市房价持续大幅攀升。不仅如此，最近几个月新开工面积下滑速度之快、幅度之大也超出以往。
其次，供求格局已经发生转变。过去几年，房地产建设面积进一步攀升（图1），而城镇人口增长所带来的住房需求则有所回落（图2）。换句话说，住房的新增供应量已经超过了内在需求（包括改善性需求，详见下文），且住房供给中用于满足投资性需求的比重越来越高。


瑞银指出，虽然理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800-900万套，但这仍远低于城镇住房竣工量（2013年竣工约1100万套），并且也低于新开工规模。另外，截至2013年末，约有5700万套住房仍在施工中。
第三，与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降。随着利率市场化的自发推进，理财产品迅速发展吸引了越来越多的居民储蓄；而许多城市房地产库存高企、房价低迷，租金回报率较低，因而房地产的投资回报率较低；随着资本管制逐步放松和人民币在国际上用途更加广泛，居民对海外房地产及其他境外资产的投资也变得越来越容易。展望未来，我们预计全球利率水平将有所提高，而人民币稳步升值的时代可能已经结束，二者均会对投资中国房地产的吸引力带来负面影响。
中国经济不会硬着陆 明年增长6.8%
瑞银认为中国经济不太可能硬着陆，基准预测是2015年GDP增速仅小幅放缓至6.8%，明年GDP增速降至5%的概率只有15%。有两个关键因素决定了中国房地产市场崩盘的可能性较小：
第一、居民部门资产负债表较为健康、杠杆率较低。这意味着房贷违约风险整体上应该可控，购房者不太可能被迫出售住房。因此，相比其他市场，中国的房价可能粘性更大，而财富效应带来的种种影响可能会较小。
第二、政府仍有能力和意愿应对房地产下行、支持经济增长。决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于增长的改革（包括简政放权、向民营资本开放更多行业、扩大社会保障覆盖面、降低小微企业税负等）。政府还可以放松一二线城市的限购政策（部分城市已经开始悄然放松）、放松对房地产行业的信贷、降低首付比例，以及放松三四线城市的户籍制度，从而支持当地住房需求。
此外，受益于发达经济体复苏，未来几年中国的出口增长有望得到提振。所以，在出口改善和政策支持的背景下，中国经济增长大概率上可能只会温和放缓。