[分析师：宏观金融] 承前启后 志在长远 —— 2018年宏观经济及政策展望

l   2018年，政府稳增长力量淡化，宏观经济在地产投资小幅回落，基建投资中枢难下移的情况下，呈现前低后高走势，全年增速较2017年环比小幅回落；

l   预计货币政策延续中性偏紧，金融去杠杆高压态势延续，但不发生系统性风险以及实现小康目标要求，政策灵活性依然维持；

l   供给侧改革进展快慢不一，以降低宏观杠杆率为目标，“做减法”同时注重“做加法”，制造业投资或将提速；

l   地产对消费压制作用降低，居民收入增长以及财政向民生倾斜，消费有望维持温和增长；全球朱格拉周期启动，出口继续维持高景气；

l   2018年，经济增长环比不断改善的趋势或告段落，但结构调整进一步深化，将为后期高质增长做好铺垫。伴随新常态下经济处于L型一横预期不断强化，市场对经济的看法将从犹豫、彷徨转向更加从容自信。

       2016年以来，政府通过分城施策、精细调控应对房价暴涨，使得此轮地产周期在销售、投资端均异于以往。在此轮地产周期中，一线城市楼市调控政策推出最早、最严，受惠棚改较少，使销售、投资最早回落。二三线城市受资金溢出、棚改货币化安置提高等因素影响，销售、投资回落缓慢。2018年，一线城市因库存偏低，政府供地倾斜，投资有望回升，但考虑到占全部地产投资比例偏低，故不宜给予过高预期。二三线城市2018年棚改力度小幅回落，销售大概率回落的负面影响有所放大，投资增速回落。值得注意的是，地产长效机制对公租房的建设力度，市场预期偏低，2018年或成为超预期亮点。整体上我们认为2018年地产投资增速小幅回落。预计2018年下行至5%左右。

       不同城市分化导致此轮地产周期的非典型性。此次地产销售正增长的时期，超过了历史上任何一次地产大涨时期。一线、二线、三四线的轮动，拉长了此次地产繁荣周期。一线城市商品房销售面积自2016年4月率先见顶回落。但其对整体地产销售的拖累被二三线城市部分抵消。二三线城市因资金溢出，棚改货币化的大幅提高，销售增速回落滞后一线城市半年，在2016年四季度初才开始。销售额方面，商品房销售额当月同比增速在2017年10月，才出现-1.7%的负增长，为2015年4月以来首次负增长，但正增长足足持续了两年半。

       地产投资在二三线托底下软着陆。从投资角度看，统计的40大中城市，其中一线城市地产投资从2017年年初开始见顶回落，全年增速弱于二三线城市，年底受基数影响甚至回落速度有所加快。前11个月累计投资增速为4.1%，低于全国地产投资7.5%的增速。但二三线城市在2017年一季度末二季度初，增速才开始拐头，但也并未出现明显回落，导致地产整体投资回落速度并不明显，呈现出在二三线托底下的软着陆态势。