影子银行是化解商品房过剩的出路？

期宝 · 发表于 2014-5-16 13:06:03

By Mohican Macro Institute
中国的商品房供应过剩问题究竟有多严重，渣打银行经济学家王志浩在最近的报告中作出了解答：
2012-2013年疯狂的买地潮意味着当前更多的商品房供应。...大部分城市的土地价格看起来仍在上升，特别是一线城市，但我们认为，土地价格开始下滑只是时间的问题。
未出售商品房库存正在不断累积。一二三线城市的官方统计库存已经攀升至17个月的销售量。而二线和三线城市的库存攀升速度大幅快于一线城市（如下图所示）。我们认为，库存维持在5-10个月的销售量代表了市场供应相对紧张。相反，如果库存超过15个月的销售量，就代表了供应过剩，这会给房地产开发商制造巨大的资金压力，并产生降价的压力。如下图所示，中国的商品房库存仍在上升。但这会上升到什么程度呢？
（纵轴代表月数，浅蓝线代表一线城市库存，蓝线代表三线城市，绿线代表二线城市）

如下图所示，我们模拟了三种情况，不同情况有不同的销售增长。我们用三年前的卖地数量来预期未来的商品房供应。这三种情况分别假设（1）商品房销售仍然维持在过去6个月的平均水平；（2）牛市，从现在起到2015年末，销量每月上升2.5%；（3）熊市，从现在起到2015年末，销量每月下滑2.5%。其中牛市意味着，2014年的商品房销量比2013年下滑7.6%，而熊市意味着，2014年的商品房销量同比下滑20.9%。
（浅蓝线代表情况1，蓝线代表情况3，绿线代表情况2）

...
我们没有任何四线城市的商品房库存数据，而这些城市却占了中国建造业活动和销售的大部分。但很明显，一些小城市存在大量的库存——比如说唐山、呼和浩特、锦州、营口、常州和连云港最近都上新闻了...（四线城市的商品房供应过剩问题更严重，看起来是高概率事件）

鉴于房地产是中国金融体系中的主要抵押品，而且与房地产相关的经济活动占了中国GDP的约20%，如果不能有效盘活这些商品房库存，这无疑将成为中国经济和金融体系的最大风险。正如我们之前分析的：
...令房地产市场冻结（也就是市场进入深度观望，成交量持续低迷）绝不是中央调控房地产市场的最终目标...
...（同时）如果不能盘活“刚需”购房者的买房意愿、买房能力，那么对中国经济和人民幸福感都将是巨大的损害。

本周一，央行召开了住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率。看起来，央行这种“似是而非”的“救市”措施，透射出了央行通过金融市场调控房地产的思路。
最近的种种迹象显示，以央行为首的中国监管者继续勒紧绕道影子银行系统投资非标资产的渠道——比如说银监会11号文整顿农村金融机构投资非标资产和银监会99号文限制信托公司开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，而大量的非标资产其实都是与房地产项目相关的。说的不好听，过去中国的影子银行活动很大程度上都是绕开监管把信贷投向房地产业的套利行为，而给开发商提供直接融资其实就是给地方政府和房地产开发商炒卖土地和商品房提供了最强大的资金弹药库。因此从根本上说，过去的影子银行活动并没有帮助更多的人买房。
当然，如果砍掉房地产开发商上游的资金来源，但不打通下游的资金来源，整个中国房地产业就可能出现系统性的资金断裂——这大概在底线思维下是不容许发生的。因此，提高“刚需”买房者的买房能力，无疑是理所当然的应对措施。
然而，上面提到央行通过“窗口指导”刺激银行按揭贷款的发放很可能只是治标不治本的短期措施。首先，这与中国银行业本身的市场化改革背道而驰了；其次，中国正在推进利率市场化，银行的融资成本预期将不断上升，银行可能并没有长期的商业动力提供廉价的按揭贷款；最后，从根本上说，鉴于中国银行业一半的存款是活期存款，而按揭贷款最高长达30年，这本质上就是一种融短贷长的期限错配，银行自身的风险控制令按揭贷款的门槛难以降低（比如说减少首付）。
看起来，中国按揭市场急需一次重要的创新来释放“刚需”，不仅要降低买房者的利率负担（总价200万元，首付30%，贷款140万。贷款利率从去年年底的85折变为目前的基准利率上浮5%，30年贷款期月供将从之前的每月8008元提高到目前的每月9199元。30年增加的利息接近43万，相当于房价总额200万元的21%。），还要降低买房者的进入门槛（比如说降低首付比例）。其中最好的方案可能正是最近受到大力鼓吹的资产证券化——通过直接融资的方式降低融资成本，通过投资者风险自负的方式降低买房者的进入门槛，甚至可以学习美国的两房模式，利用国家信誉给按揭证券增信，进一步降低融资利率，盘活流动性。
在上周末举行的五道口金融论坛上，最近挺火的央行副行长刘士余就表示：
银行贷款增长和资本的补充，基本上类似于水多加、面多加水的关系，这本身也是不可持续的。唯一的出路和办法就是大力发展资产证券化，把银行的表内资产，通过资产证券化转给更多的市场投资者。
...
金融市场创新发展的重点还是债券市场。

而清华大学经济管理学院弗里曼讲席教授李稻葵也表示，资产证券化规模应该扩大。且现在的问题是银行不愿意把房贷这一真正适合证券化的资产证券化，反而去把企业债进行证券化，“这条路是非常难走的”。
让影子银行的优势帮助更多的中国人买上房子，理应才是监管者和金融创新者最应该干的事。

家有4万亿 · 发表于 2014-5-16 13:09:03

什么是影子银行？

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