[分析师：宏观金融] 从宏观经济看房地产业

南华期货研究所 索宝霆

2015年上半年，我国国民经济成功维持中高速增长，国民生产总值（GDP）同比增速达到7.0%，同期第二产业创造产值占GDP约38%，同比增6.25%，呈小幅下降趋势；第三产业创造产值占GDP约51%，同比增8.17%，呈稳中有升趋势，初步显示出我国经济结构调整战略的积极成效。

根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2011），国家统计局2012年12月17日印发通知（国统字【2012】108号），其中明确：房地产业属于第三产业（服务业），其门类为“K”，大类为“70”。

今年上半年第三产业整体发展趋势良好，在GDP中所占比例略有提高，但房地产业产值增速，持续低于第三产业产值增速，并且表现出较大的波动性：从2011年4季度7.4%下跌到2012年1季度0.1%，到2013年1季度迅速回升到8.3%，又从2013年4季度7.2%下跌到2014年1季度2.9%，之后稳定在3%左右，如图1。2015年2季度，房地产业产值同比增速：3.3%。。

房地产业同比增速的波动性主要受到国家相关政策、项目周期性与季节性影响，总体情况可通过“国房（景气）指数”反应。近两年该指数持续位于低于100的“不景气区间”，并保持小幅下降趋势，见图2（长期）、图3（近三年）。

   

投资方面的数据反映出谨慎的一面：从2011年以来，房地产投资同比增速基本持续下降，期间在2012年下半年有过反弹，见图4。房地产业对固定资产投资拉动作用逐步减弱，近一年半来房地产业累计投资完成额增速低于社会总固定资产投资完成额增速，2015年6月份已经下跌到约5%，说明房地产从投资端目前热情相对较低，但绝对数额依然在增长。

    目前投资的相对降速可能由于2006-2008及2010-2011年房地产投资较高，部分地区普通住宅出现供过于求局面，再加上目前我国主动降低经济发展速度，调整产业结构。

今年政府工作报告并没有直接提及“房地产”一词，可该行业状态政府基本满意，或者不是近期政府首要的调整事项。总理指出2015年政府更多精力将放在：稳定和完善宏观经济政策，保持稳增长与调结构的平衡，以及培育社会发展新动力。 房地产开发投资占社会固定资产投资比例近五年稳定在约20%，见图5.商品房销售中，住宅稳定占约90%的面积，见图6. 因此我们预测房地产投资增速将维持较低增速水平，这样一方面可化解前些年增速过快造成的局部供过于求局面，另一方面热点地区居民及工商业对房地产的需求稳步释放，支持行业整体发展。如果没有政府大力干预，我们认为房地产业将沿目前状况，总体平稳运行，国房指数短期内不会有大波动。

基于上述数据，我们认为：房地产行业受整体经济发展大局影响极大，新增需求主要来自居民居住。如果进行房地产投资，要特别重视特定区域的人口总量及经济发展活力。