[分析师：宏观金融] 乱纪元的太阳升起——武汉、广州房地产调研

2022年在疫情多地频发的影响下房地产行业景气度显著下行，同时也给上下游产业、地方财政收入带来了巨大冲击。为了应对其影响，提振市场信心，央行下调LPR，各地松绑限购政策，11月以来更是“三箭齐发”，政策组合拳从各方面托底出险项目，帮扶优质房企改善现金流。尽管政策端已经为房地产业的回暖铺好道路，然而此前市场对此反响平平，新开工、施工、竣工、销售面积累计同比仍处于深度负值状态。

2023年以来，疫情管控的实质性放松使得居民生活半径扩大，商品零售、服务业等景气度显著提升，整体经济出现初步回暖的迹象，相应地关注点也集中到了此前表现不佳的房地产行业。保交楼问题是否得到解决？购房需求是否有所回升？房企资金问题是否改善？今年房企是否有拿地及新开工计划？带着这些问题我们前往广州以及武汉这两座比较有代表性的一、二线城市走访调研。

本次调研时间为2023.2.20-2023.2.22，调研对象为广州、武汉区域的民企、国企房地产开发商中，负责营销与投拓的总监、负责人，以及银行相关业务经理。主要围绕以下问题展开：

具体而言，当前房地产市场各个端口均出现明显分化。

一是需求分层。多数房企表示，疫情以来市场的中下层刚需、刚改需求受政策和疫情影响下滑比较明显，部分刚需以及对交楼风险有担忧的购房者转移至二手房市场，造成二手房成交热度上升。而上层纯改善型（即拥有二套及以上房产的人群）以及豪宅市场受影响不大。目前销售回暖时间较短，趋势仍不明确，能带动市场回暖的刚需、刚改型需求仍在观望。

二是地产项目前后端感知分化。本次调研对象包含民企、国企房地产开发商中负责营销、投拓环节的总监及负责人，分别对应地产项目的后端销售与前端拿地环节。后端人员在看到销售环比回暖后对后续拿地开工预期明显较前端人员更为乐观，普遍认为销售若能持续好转，下半年民营房企会逐步开始拿地开工。而前端投拓人员普遍认为销售恢复趋势性尚不明确，资金情况仍然偏紧，2023年会以处理存量项目为首要任务，若销售情况持续好转，可能会在四季度或2024年规划参与土拍。

三是供需两端在城市等级上出现分层。部分专家表示，前期疫情和政策对市场的无差别打压使得所有城市级别的需求均大幅下滑，而当疫情和政策开始逐步松动时，拥有发达商业和产业、人口净流入的一二线城市会对周边三四线城市的需求产生虹吸效应。进而使得购房需求、项目供给甚至是土地供应都会集中在一二线城市。

四是民营企业与国央企分化。这种分化主要体现在资金方面。部分国央企一方面由于其业务范围广泛，主营业务可能不在于房地产行业，因而其资金情况其受到房地产下行影响不大；另一方面国央企由于其现金流健康、风险度较低，更容易通过银行、发债等方式进行融资，形成良性循环。而民营房企主营业务受地产行业下行影响较大，销售节奏被打乱使得去化周期拉长，销售回款锐减。而在当前环境下银行对房地产行业投资保持谨慎，因而企业开发贷融资、债券融资相较国央企要困难许多。

总的来说年后房地产销售环比明显回暖，但绝对值表现仍然不佳，其持续性仍有待进一步观察。在此情况下大多房企持观望态度，上半年对于拿地以及新开工的意愿并不强，仍以处理存量项目的销售和开发建设为主，土拍市场或仍将由国央企以及城投公司为主要参与者。因其开发建设周期较长，上半年新开工面积恢复幅度不会太大。考虑到房屋新开工对螺纹钢（地产开发建设前端材料）价格存在10个月左右的领先性，2022年新开工的下滑仍将继续拖累相关黑色金属产业商品价格。即便后续销售能够维持改善的趋势，现有存量项目的开发建设加快，其传导至新开工以及相关商品价格上也会需要较长的时间。