雪球已然滚不动——房价：Too high to afford！（2013年12月31日）

lizzycheung · 发表于 2014-9-4 13:17:12

摘要：

• 诸多迹象表明北京房地产滞涨：

1. 2013年下半年（2H）北京二手房销售低迷，依据2009年以来的历史数据，半年来北京二手房日均成交量仅高于2011年2H及2012年1H。其价格增速也趋于平缓，北京房市呈现滞胀；

2. 北京二手房出售/可售指标在2009年三四季度、2010年一二季度与2013年一二季度出现过激增。对比三个时期中国GDP增速发现前两次该指标的激增都是GDP增长的高位，并让中国走出了金融危机带来的经济低谷；2013年1H该指标的激增并未达到同样效果，其原因在于：①激增幅度不足，②效应弱化；

3. 北京二手房租金已经拐头向下，二手房均价增长趋缓。以北京为代表的（准）一线城市二手房租金回报率逐月下降，显示租售比持续回落。以香港房屋租售价格指数历史数据分析，租售价格增速分化并不合理。

总体而言：北京房价呈现滞胀，若以顺其自然的状态发展，北京房价增幅或将现收敛直至租售比等指标回归合理。

• 对比中美商品房销售/GDP指标可知，中国经济对房地产的过度依赖实属异常：2010年至今，每年有超出房地产投资额50%的社会资金流入房地产市场。大量资金流入房地产行业造成社会对实体经济投资不足，直接影响到产业结构的升级转型。另外，房地产业迅速发展对各种生产要素价格特别是土地价格的走高起到了推动作用。依据数据及模型，我们认为一二线城市的房地产投资对其他固定资产投资有显著的挤出效应；土地单价的走高与可供应土地面积以及成交面积的减少显示地产经济、土地财政已经难以为继；根据三中全会《决定》的精神，发挥市场在资源配置中的决定性作用意味着房地产对于其他行业的挤出效应将被逐渐削弱，2014~2016年或为过度阶段。

事实证明，今年初以来全国房地产市场开始遇冷，房价增幅全面下滑，目前70大中城市新建住房价格同比已有去年底的9.2%快速降至2.4%，符合我们在去年底对国内房地产市场形势的预判。

[分析师：宏观金融] 雪球已然滚不动——房价：Too high to afford！（2013年12月31日）

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