[分析师：宏观金融] 专题报告（房地产）：砥砺前行：房地产政策放松复盘与...

       综合考虑房地产行业基本面恶化的程度，以及地产周期下行对宏观经济的负面影响，本轮地产调控政策潜在的放松空间与放松方向可对标2008年与2014年两轮地产放松周期。

       2008-2009年，金融危机背景下，宏观政策率先发力，地产调控政策放松紧随其后。中央优先采取放松按揭贷款约束、给与税收优惠等措施刺激地产需求，再多管齐下增强对房企融资的支持力度。政策调整呈现典型的全国性、总量型、近乎一刀切的特征，优点是力度强，见效快，缺点是灵活性差，容易引发房价的快速上涨。

       2014-2015年，房地产行业内生性矛盾突出，地产政策转向先于宏观政策。中央总量型政策与地方“因城施策”相结合，通过放松“四限”政策、按揭贷款约束、降低税费、推进棚改货币化等措施，刺激房地产销售的复苏。同期，良好的债券融资和股权融资环境，叠加银行开发贷政策的支持，以及房地产销售的回暖，房企融资也快速改善。在此阶段，地方政府政策自主性明显提高，总量型政策工具更加丰富，差异化的地方性政策也开始占据重要地位。相比中央总量型政策，地方性政策的优点是灵活，针对性强，缺点是力度轻，见效慢。在这轮放松周期中，中央政策依然占据主导地位。

      2021年四季度至今，地产下行周期的成因更加复杂，所处的宏观环境更加不利，且存在市场参与主体预期走弱，政策限制较多的特征。导致本轮放松政策的效果不及预期。目前政府已就按揭贷款政策、税收政策以及“因城施策”给与了不同程度的放松，并支持房企通过银行并购贷、债券融资等渠道来满足自身合理融资需求。对比2008年和2014年两轮放松周期，政策工具箱还有较大调整空间，即使在房住不炒，不突破现行的房地产调控政策框架的背景下，总量政策的利率/首付/税费等传统需求政策工具还未被用足，“因城施策”的“四限”政策，尤其是限贷和限购政策，也具有较大优化空间。房企融资政策放松覆盖的范围更加有限，后续政策加码的余地也较大。

      尽管多重因素导致本轮放松政策的见效缓慢，但政策见效大概率仅是“延迟”而非“缺席”。在政策的不断加码下，市场的信心和预期并未进一步滑向深渊，需求跌幅逐渐收敛，如若地产供给端政策放松进一步升级，缓解行业供给不足的问题，房地产行业有望迎来筑底后的回暖。