国信期货宏观专题研究：房地产限购持续优化 抓紧构建发展新模式 20240514

近期，各地纷纷进一步优化商品房限购政策。对于房地产需求侧来说，取消限购政策，有望带动存量住房销售；对于房地产需求侧来说，房地产销售好转，将加快房企资金回流，减轻日常经营压力，对于部分到期债务偿还以及后期扩大投资均有一定利好。商品房限购政策优化调整，是在我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势下做出的必要措施，是加快建设房地产新发展模式的重要政策部署。
房地产市场现状。从一季度数据来看，房地产供给侧，总体不及预期；房地产需求侧，去库存仍需增强。中国经济有必要摆脱单纯依靠房地产拉动增长的被动局面，需要大力发展以高新技术、环境友好、可持续等为特征的新质生产力。从规模来看，房地产经济仍然是当前中国经济的重要增长动力，但是，也构成了系统性金融风险的重要风险来源。房地产经济对于中国经济的定位需要再平衡。
房地产市场政策基调。相比于此前政策基调，房地产市场政策总体转向宽松，“房住不炒”等相关表述逐渐淡出。2024年4月中共中央政治局会议首次明确表示，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，并且提出要“抓紧构建房地产发展新模式”，用词更为急切。对于房地产新发展模式的构建，实际上正是对房地产旧有发展模式的摒弃。与房地产供给侧不同，房地产需求侧政策优化相对便捷，尤其是在当前货币交易需求不足、资产价格相对下行阶段，房地产交投活跃有助于带动国民经济整体活力的回升。因此，房地产需求侧政策或强于供给侧政策。
房地产市场政策趋势。从全国来看，目前，住房相关限购措施仅在北京、上海等少数地区的核心城区相对较为严格。后期，以取消限购政策为主的需求侧利好政策，在全国范围将成为主要趋势。但是，一线城市核心区限购政策完全取消或仍相对谨慎。当然，后期仍然存在一定优化空间。
房地产市场后期展望。从房地产政策导向来看，大概率仍以宽松为主，突出“边际优化、持续微调”。从房地产特性来看，部分商品住房的投资属性或更为突出。与此相比，保障性住房的居住属性或更显著。从房地产企业来看，或迎来进一步调整。经营稳健、信誉良好的头部房企在融资和政府政策方面有望得到较大支持。相比之下，部分中小房地产企业存在一定压力。从房地产价格来看，有望结构性上行。