瑞银：取消限购对楼市作用不大城镇化也不管用

期宝 · 发表于 2014-7-15 09:32:03

今年以来，中国房地产市场进入调整前，为应对楼市降温，多地已经开始明文松绑调控政策。瑞银则认为，目前市场已经出现失衡，取消限购对楼市的作用不大。（更多全球财经资讯，请加微信号：wallstreetcn）
瑞银首席经济学家汪涛在周一的宏观经济媒体电话会上称，本轮房地产下滑并非政策触发，而市场供需出现失衡，再加上与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降，房地产拐点已经到来。
一方面本轮房地产的下行并不是因为强力的政策调控，这和过去十年三次房地产周期都不一样。另一方面我们认为供需已经出现了失衡...房地产的供给超过了内在的刚需。

而城镇化对楼市带来的刚需并不是那么乐观，汪涛预计，每年2,000万新增城镇人口中，40%来自本身城镇的扩大，估计当中1/3人口并不需要住房，加上扣除流动人口，每年城镇发展仅需要300多万套新房，而去年整个城镇竣工量为1,100万套。
许多人抽象认为中国仍然处在城镇化的高速发展期，因此每年大概两千万左右的新增城镇人口对住房的需求仍然非常大。
但是仔细分析新增两千万人口，大概有40%左右是因为城镇本身扩大，即城市从中心发展到郊区或者一些小的镇因为发展变成了城市，也就是是一个行政区划的调整，原来住在农村的人口没有迁徙，只是就地变成了城镇人口，这些人原有的房子并不会都被拆掉重建。
既使是假设三分之二拆掉，还有三分之一是留下来的话，三分之一的这些人实际上不需要新的城镇住房。
此外还有相当一部分城镇新增人口是流动人口增加，但农民工在城镇里很难参与到城镇的住房市场，也不会被保障性住房所覆盖，因此他们存在并不能很快转化为有效的需求，所以多数分析是高估了城镇住房市场的实际刚需。

此外，她认为，随着理财产品、货币基金等金融产品的发展，另外很多三四线城市房价上涨步伐放缓甚至停止，使得投资房地产的冲动有所降低。
同时随着人民币跨境结算，跨境使用的增加，资本项目的开放，很多人能更容易的把财产转移到国外，投资国外的资产，包括到国外买房等等。

她称，现在通胀和通胀预期都比较低，人民币趋势性升值也成为过去，再加上房地产税也渐行渐进，所以从种种方面来看，房地产投资的各方面支撑因素已经被弱化。
因此，她认为，取消限购作用不会太大，“因为大家如果对投资性买房觉得已经不再有吸引力的话，取消限购作用就比较有限。”