国研中心：房地产出现历史性拐点

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本文作者 章轲  来源: 一财网  授权华尔街见闻发表
国务院发展研究中心副主任刘世锦7月19日表示，房地产是今明两年最突出的不确定因素。他预计，房地产需求峰值期已经出现，几年以后房地产投资要增长5%难度相当大，“这次是一个历史性的拐点”。
在19日下午召开的“2014环保产业高峰论坛”上，刘世锦说，“我今天上午在呼和浩特，呼和浩特据说是全国第一个政府公开取消限购规定的城市。我呆了一天，抽时间转了一转，那里确实楼是比较多的，相当多的楼都是有一个架子，门窗还没有搞上去，但是看起来已经荒凉许久了，因为没有人在那里活动。”
刘世锦说，这让他突然想起10多年前曾经在海南三亚看到过的情形，“什么叫做房地产泡沫以后的情景？就是有些房子已经盖成了但没人住，有些房子刚封顶，有些地基刚搭好，有些仅仅是一块地，各种形态都有。
最近，社会上有关房地产的议论非常多，许多人在讨论“是不是出现拐点了”，也有人认为“最近是一个低点，再过一两年以后还会出现高点。”
刘世锦非常明确地表示，“我们研究的结果认为，这次出现的拐点不是短期的周期性拐点，是一个长期的拐点。”
他说，中国在整个工业化和城市化过程中房地产需求的峰值期现在已经出现了，“我们两三年前已经算过这个帐，构成中国房地产70%以上住宅的需求峰值是1200-1300万套住房，这个峰值预计在今年是能够达到的，达到以后基本上就是走平甚至逐步回调，可能几年以后房地产投资要增长5%难度都相当大，这次是一个历史性的拐点。”
“我们的研究不支持房价长期地增长，我几年前一直是这么一个观点。”他说。
刘世锦分析说，中国的高增长主要靠高投资带动。高投资中主要三块，基础设施占20-25%，房地产占25%，制造业投资占30%以上。所以中国的高投资要下来，一个通俗的解释就是基础设施、房地产和出口三只“靴子”要落地。
研究显示，中国基础设施投资高峰期出现在2000年左右，最近几年实际比重在逐步降低。出口已经下来了，过去两三年中国经济由10%左右降到8%以下，就这两个“靴子”相继落地以后带来的结果。
刘世锦说：“我们现在面临的是第三个‘靴子’即房地产投资落地的问题，房地产的‘靴子’如果落地，中国经济中高速增长的底基本上也就找到了。”
那么，第三只“靴子”的落地还需要多长时间呢？刘世锦估计也就是一两年的时间。但这只“靴子”落得不能太急，要争取软着陆。因为很多地方政府这些年就是靠土地或者卖地的收入去银行贷款，如果房地产下得太快，一系列的风险包括银行的风险、地方政府财政的风险都会爆发。
“中国经济最近一两年存在不确定性，关键就是看房地产这个‘靴子’怎么往下落，这是最重要的不确定因素。”刘世锦说，一种方式就是“用时间换空间”，有一定幅度的回落。他认为，房地产要两条腿走路。推进保障性房建设，同时防范风险，提高效率。也要放开“限购”、“限贷”等行政性措施，回归市场常态，并采取符合实际的区域差别化政策。
   
   

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通缩不危险，对消费者和生产者有利 http://t.cn/8svFFqf。通胀与通缩，不一样的调整路径 http://t.cn/8sCCK1W。每次调整都是转型基础，若试图压抑调整，最后就会作茧自缚，为自己制造更多问题。如能积极参与调整，那些深恐会伤害自己的事物，就会逐渐转化为最有力转型源泉。调整不是敌人，而是朋友。

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此外房子要涨太需要银子，除非以后等着恶性通胀。以上分析可能不够准确，但关键是反应趋势。坐等你入顶、冲顶，但银子只出不进，要玩你自己玩！总之，在各类媒体有意识的引导、加之所谓城镇化红利之下，限购推升房价是有可能的，但也就是热闹一把，你笨你就在高位接盘。http://t.cn/Rvki2Rh

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限购能撑住泡沫和房价呢？一是各类重要地产指标不少入顶迹象明显，不支持长期走高，反而有最后火一把的味道。二国际政经形势这几年可能有较大波动，长期美元看涨，美一旦步入加息周期有苦头吃。三是不动产登记给大量腐败房产借机出货留了时间，以后当官谁多拿房子脑子有病。

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13年起经济下行压力会越来越大，保增长是中国经济的死穴。但毕竟经济情况已经不大如前，刺激的负效应开始超越正效应。如为了保增长，实施刺激房地产，规模越大，风险越高，对当下的中国，不仅短期支撑力度将远逊以往，而且会对长期发展形成重大隐患。http://t.cn/zRjFQk9

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最后，商品房均价与自研美国经济泡沫度指标走势对比看，商均价在13-14年间步入顶部可能性不小。此外，从敏感年份测算上看，14年起至22年期间敏感年份分布密集，这暗示期间出现拐点的可能性不小。总之乐观看13年起可在顶部持续三年左右。

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季度房地产景气指数看，经技术处理后07年以来是标准的下跌收敛三角形。此形态主流走势以破位下行为主。其次，商品房均价走势表面上看上涨态势良好，但经一定技术处理后构筑头部的迹象明显。再则，商品房均价与自研美元指数与人民币升值指数高度负相关和正相关。这两个指标走势判断均价正步入筑顶期

Londonesque

又来卖拐？

@陈宝存 @韩观海